最近问题比较多，一些共性的问题展开来聊聊吧，想到哪说到哪。城市分析在最后，关心城市房价的可以直接拉到最下面。有些购房者特别迷恋“周期”，“低买高卖”，但实际上，不可刻舟求剑。房地产加盟

就拿北京举例子。在2017年以前，北京楼市是典型的三年一周期：

2008年低迷，2009年拉升，2010年高涨

2011年低迷，2012年拉升，2013年高涨

2014年低迷，2015年拉升，2016年高涨

如果你拿之前的北京周期来预判2017年之后的走势，那就完全错了。因为2017年之后，北京楼市再无周期，有的只是分化。分化为强和弱。弱者一直趴着，强者整体向上，但是又自带小周期。所以2017年之后，买北京，重要的不是周期，而是选筹，买什么样的房子，比啥时候买更重要。短炒没意义，价值投资是趋势。其实中国房地产高速发展的时期过去了，房价快速上涨几乎不可能，如果你还是盯着今年买，明年涨一波了卖，那劝你别买了。因为涨一波也涨不了多少，可能还不够交易的税费。而且现在政策风向这么严，一波涨必然有一波调控，指不定就把你关里面了。所以真正正确的做法是长期持有，我不知道你啥时候会涨，但是我知道你未来价格一定不会低，这就行了。判断什么时候该买房，其实很重要的数据就是看成交量。楼市是典型的量在价前，如果量不涨，价格一定不会涨，如果量大涨，那价格一定会涨。

以北京为例，一直就有个荣枯线，月成交1万5千套。如果成交量低于1万套，价格会下跌，如果成交量在1万套到1.5万套之间，价格会平稳，成交量在1万5到2万套之间，价格会涨，2万套以上，价格会疯涨。房地产目前还是黑夜，但是未来有结构性机会。前段时间的全面降准其实是一个信号，因为货币政策是连续的，不会无缘无故来这么一下。所以全面降准就是货币政策走向宽松周期的信号，预计肯定还会有继续降准或者降息的跟进政策。为什么降准，主要是保经济。

去年，因为只有中国还有大规模的生产能力，所以中国的出口强劲，但是今年，一方面，疫苗普及各国疫情得到控制，其他国家生产也慢慢恢复，今年中国的出口势必受到挤压。另一方面，原材料价格大幅上涨，成本上升，利润被压缩，对于企业生产的积极性也有很大的影响。而且消费端数据也不太好，6月CPI只有1.1，但是PPI有8.8，PPI远大于CPI，说明价格从生产端像消费端传导不过去。所以综合各方面的因素，央行才会适当的进行货币宽松。但是对于房地产的管理，三道红线、两集中、信贷额度对房地产还是收紧的。所以只能说，已经开始下雨了，但是水什么时候能流进房地产，这个还需要时间来观察。但是不管怎么说，对于楼市而言，降准总比不降准好，宽松总比不宽松好。再来聊聊城市。

一线城市本轮行情，基本接近尾声了。广州，过去一年涨得挺猛，但是最近开始跌了，目前还没调整到位，建议年底或者明年入手。上海，现在基本不怎么涨了，同样去年涨得太多了，而且上海跟北京不同，上海是普涨。预计今年，也会跟北京一样分化，不排除过去涨得多的非学老房子价格要跌。北京，因为龙头学区房被打压，过去两年大幅上涨的部分房子，有一定的回调压力。深圳，1-2年之内，没有任何机会，可能要阴跌到2022年底。

二线城市西安，涨了很多，但是最近出台指导价，会熄火一段时间。重庆，最近一年也涨了不少，预计调控会加码，现在入手要慎重。杭州，这城市邪门了，五年不涨，一涨涨五年，当然，杭州基本面太强劲了，长期来看依然可以入手。南京，这两年微涨，应该不会有啥大调控，比较安全，都市圈概念，未来持续看好。成都，人口2000万了，层层加码调控，房价依然在涨，长期看好，短期之内建议慎重。苏州，19年涨很多，但是最近两年没涨，可以开始看了，但是啥时候能涨不好说。

大湾区其他城市，龙头大哥深圳下跌趋势已经确定，其他城市也不太可能有太大的机会。合肥，重磅调控之后，房价总算控制住了，建议观望。武汉，去年疫情控制住之后，房价就开始抬升，预计现在还只是在山坡上，没到顶。青岛和济南，底部已经确认，可以慢慢看了。石家庄，这城市短期之内看不到啥启动迹象。天津的话，买学区吧，这城市有个新现象，一堆人落户天津，都是为了孩子上学和高考。所以学区房应该会走势比较强。

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