根据《合同法》的规定，房屋出租的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
1、一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：
(1)承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。
(2)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。
(3)承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。
(4)承租人违反合同擅自改变房屋用途的。
(5)承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。
(6)出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。
2、根据有关法律、法规的规定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租赁合同：
(1)承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时。
(2)承租人举家迁离租赁房屋所在的城市。
(3)出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。
